بررسی بازار اجاره در شهر تهران از حضور فزاینده اتباع غیرایرانی در برخی محلات مناطق جنوبی شهر تهران حکایت دارد؛ این اتباع عمدتا مهاجرانی از افغانستان هستند که طی سالیان متمادی در ایران ساکن شده‌‌‌اند. بررسی‌‌‌های میدانی «دنیای‌اقتصاد» از آن حکایت دارد که اغلب اتباع برای اجاره خانه در شهر تهران به سراغ گزینه‌‌‌هایی می‌‌‌روند که به دلایل مختلف در میان شهروندان ایران خواهان چندانی ندارد. بخش عمده‌‌‌ای از اتباع در خانههای قدیمی، کلنگی و دارای ایراد در مناطق جنوبی شهر تهران ساکن می‌‌‌شوند. این خانه‌‌‌ها عمدتا پلاک‌‌‌های ریزدانه در بافت فرسوده شهر هستند؛ شهروندان ایرانی به دلیل ایرادات حاکم بر این خانه‌‌‌ها تمایل چندانی به زندگی در آن ندارند و حتی قیمت پایین نیز باعث نمی‌شود تا به سراغ اجاره این املاک بروند؛ درواقع شهروندان ایرانی اجاره آپارتمان مجهز در حومه شهر را به اجاره خانههای کلنگی ترجیح می‌دهند. در این شرایط مالکان خانههای قدیمی در بافت فرسوده شهر تهران نیز از حضور اتباع خارجی استقبال می‌کنند؛ چرا که این افراد تنها متقاضیان اجاره املاک آنها برای سکونت هستند. استقبال موجر خانههای کلنگی در بافت فرسوده از مستاجر اتباع از منظر ریسک پایین اجاره‌‌‌دادن به آنها تقویت می‌شود. درواقع قوانین به‌‌‌نحوی است که موجر به سادگی می‌تواند به قرارداد اجاره خود با مستاجر اتباع پایان دهد و این رویه نیز بر تمایل این مالکان به اجاره خانه خود به اتباع غیرایرانی می‌‌‌افزاید.
بررسی‌‌‌های میدانی «دنیای‌اقتصاد» از بازار خانههای تحت اجاره اتباع افغانستانی نکته دیگری را نیز نشان داد؛ بخش قابل‌توجهی از مهاجران افغانستانی به شکل متمرکز در یک محله خاص و حتی یک خیابان خاص زندگی می‌کنند. تجمع مهاجران در یک منطقه مشخص در دنیا رویه‌‌‌ای متعارف شمرده می‌شود؛ عمدتا مهاجران تازه‌‌‌وارد برای سکونت در یک شهر به سراغ محلههایی می‌‌‌روند که اولین مهاجران این مناطق را برای سکونت انتخاب کرده و برای سالیان متمادی در آن زندگی کرده‌‌‌اند. در خصوص مهاجران افغانستانی نیز این رویه حاکم است؛ بخش عمده‌‌‌ای از مهاجران جدید پس از ورود به کشور اقدام به سکونت در محلههایی می‌کنند که در آن قوم‌‌‌وخویش یا دوست و آشنا داشته باشند.
هزینه اجاره گزینه دیگری است که مهاجران را برای حضور در یک محله خاص ترغیب می‌کند. از آنجاکه بخش عمده‌‌‌ای از مهاجران افغانستانی وارد‌شده به کشور افرادی هستند که به دلیل مصائب حاصل از جنگ و قحطی به ایران گریخته‌‌‌اند؛ از تمکن مالی بالایی نیز برخوردار نبوده و بنابراین برای اجاره خانه به سراغ مناطق ارزان شهری و حتی املاک فاقد استاندارد معمول زندگی می‌‌‌روند تا به این ترتیب از پس هزینه تامین زندگی برآیند.
نزدیکی به مراکز شغلی گزینه دیگری است که بر روند اجارهنشینی اتباع غیرایرانی اثرگذار می‌شود؛ عمده مهاجران افغانستانی فاقد خودروی شخصی هستند و برای استفاده از وسایل حمل‌‌‌ونقل عمومی نیز با چالش‌‌‌هایی مواجه هستند؛ بنابراین اجاره خانه در محلههایی که در آن شاغل هستند را در اولویت می‌‌‌دانند. از آنجاکه بخش قابل‌توجهی از اتباع افغانستانی ساکن شهر تهران در محلات جنوبی شهر در کارگاه‌‌‌ها مشغول به کار هستند؛ در همین محلات نیز ساکن می‌‌‌شوند و این موضوع ایجاد کلونی در برخی محلات را شدت می‌‌‌بخشد.
در کنار موارد یادشده، در صورت افزایش تعداد مهاجران در یک منطقه خاص، دسترسی به تسهیلاتی نظیر مدارس نیز احتمالا برای مهاجران راحت‌‌‌تر خواهد بود. مجموع موارد یادشده دلایل اصلی حضور تجمعی اتباع غیرایرانی در برخی محلات شهر تهران را بیان می‌کند. البته اتباع در برخی دیگر از محلات شهر تهران نیز به شکل پراکنده حضور دارند؛ حضور در مشاغلی نظیر سرایدار ساختمان و کارگران ساختمان‌‌‌های در حال ساخت اصلی‌‌‌ترین نحوه سکونت این مهاجران در سایر مناطق است.
بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان از آن داشت که عمده اتباع افغانستانی در مناطق جنوبی پایتخت (منطقه ۱۲ تا ۲۰ شهرداری تهران) ساکن هستند؛ برای اجاره خانه یا آپارتمان در این مناطق نیاز به ودیعه ۳۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومانی و اجاره ماهانه ۱۰ میلیون تومانی است. البته این رقم متوسط قیمت اجاره آپارتمان و خانه بوده و بررسی‌‌‌ها از آن حکایت دارد که اجاره خانه دربست نرخی بالاتر نیز دارد.
مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس شورای اسلامی در گزارشی کارشناسی با عنوان «واکاوی تبعات نوسازی بافت فرسوده از منظر اعیان‌‌‌سازی و ارائه رهنمون‌‌‌های پیشنهادی» به بررسی دلایل عدم‌موفقیت طرح‌‌‌های پیشین در زمینه نوسازی بافت فرسوده شهری پرداخته که خلاصه این گزارش در گزارشی با عنوان «مهمانان جدید تهران قدیم» در روز ۳۰ مهر ماه در روزنامه «دنیای‌اقتصاد» منتشر شد. در این گزارش به پنج دلیل اصلی عدم‌نوسازی بافت فرسوده در شهر تهران اشاره شد. یکی از دلایل این عدم‌نوسازی امکان اجاره خانههای واقع در این بافت فرسوده به افرادی است که چاره‌‌‌ای جز اجاره این واحدها ندارند. درواقع درآمدزایی مناسب مالکان این خانه‌‌‌ها با اجاره دادن املاک خود به اتباع غیرایرانی و سودآوری حاصل از این معامله مانعی در مقابل آن است که دارندگان این املاک به فکر تخریب و نوسازی ملک خود باشند. البته این موضوع یکی از چند دلیل بوده و نوسازی بافت فرسوده نیاز به تغییر قوانین و حمایت‌‌‌های قانونی دارد.
حضور اتباع خارجی تنها مربوط به شهر تهران نمی‌شود؛ این اتباع در حاشیه شهر تهران نیز ساکن بوده و همزمان در همین مناطق مشغول به کار هستند. مناطق حومه شهر تهران به دو نوع حومه‌‌‌های قدیم و حومه‌‌‌های جدید تقسیم می‌شود. در حومه‌‌‌های قدیمی، اتباع غیرایرانی مانند شهر تهران، امکان اجاره خانههای دربست فرسوده را دارند؛ اما حومه‌‌‌های جدید شهر تهران عمدتا آپارتمان هستند و بنابراین اتباع نیز باید به سراغ اجاره این آپارتمان‌‌‌ها بروند. از آنجاکه عمده خانواده‌‌‌های مهاجر افغانستانی دارای جمعیت بالاتری نسبت به متوسط جمعیت خانوار شهری ایرانی هستند؛ این همجواری باعث بروز چالش‌‌‌هایی می‌شود. طی دهه ۶۰ و ۷۰ و در پی تبلیغات گسترده از منابع رسمی کشور، کاهش تعداد فرزندان به رویه‌‌‌ای معمول در میان عموم خانواده‌‌‌های ایرانی تبدیل شد؛ این در حالی است که اتباع افغانستانی تحت چنین آموزش‌‌‌های فرهنگی قرار نگرفته و در شرایط کنونی این خانواده‌‌‌ها عمدتا فرزندان بیشتری دارند. با توجه به محدودیت‌های آپارتمان‌‌‌نشینی، تعداد بیشتر فرزندان ایرادی مهم از سوی صاحب‌خانه‌‌‌ها و حتی همسایه‌‌‌ها شمرده می‌شود و در واقع این موضوع همجواری خانواده‌‌‌های ایرانی با خانواده اتباع را با چالش‌‌‌هایی همراه کرده است.
